Utang Rp21 Triliun Bukan Beban? Robert Kiyosaki Ungkap Strategi Bangun Kekayaan

Robert Kiyosaki, penulis 'Rich Dad Poor Dad', mengungkapkan memiliki utang sebesar US$1,2 miliar (Rp21,13 triliun) sebagai bagian dari strategi membangun kekayaan. Ia mendorong penggunaan utang untuk membeli aset yang menghasilkan arus kas, seperti properti sewaan dan saham dividen. Menurutnya, utang yang baik adalah ketika aset yang dibeli mampu membayar cicilan sekaligus menyisakan pendapatan. Namun, mantan istri dan mitra bisnisnya, Kim Kiyosaki, menjelaskan bahwa utang tersebut bukan tanggung jawab pribadi, melainkan dimiliki oleh kelompok investor properti dengan portofolio sekitar 1.500 unit apartemen. Kiyosaki membedakan 'utang baik' dan 'utang buruk', di mana utang baik justru menghasilkan keuntungan melebihi biayanya.

Strategi Kiyosaki ini tidak mudah diterapkan di kondisi pasar saat ini. Chris Galeski, penasihat kekayaan di Morton Wealth, menekankan bahwa angka US$1,2 miliar mencerminkan kesuksesan Kiyosaki di masa lalu, ketika harga properti rendah dan suku bunga mendekati nol (2009-2022). Saat ini, investor menghadapi harga properti tinggi dan suku bunga yang lebih tinggi, sehingga risiko leverage juga meningkat. Galeski menyarankan penggunaan leverage secara disiplin, dengan memastikan arus kas dari aset mampu menutup biaya kepemilikan dan memiliki bantalan ekuitas yang cukup untuk menghindari kehilangan aset saat pasar turun.

Brock Harris, investor properti di Los Angeles, mendukung konsep utang baik dan buruk, menekankan bahwa utang baik adalah ketika pihak ketiga (seperti penyewa) yang membayar kewajiban. Ia menyebutkan bahwa bank dapat menjadi mitra yang baik dengan menyediakan dana hingga 80% untuk pembelian properti, tanpa mengklaim bagian dari keuntungan. Namun, pendekatan bebas utang sepenuhnya seperti yang dianjurkan Dave Ramsey dianggap tidak realistis bagi sebagian besar investor karena membutuhkan modal awal yang besar.